引き続き、お金の考え方について
不動産、家について
家は実際に住むしカネだけで割り切れないんだけど、それを承知で資産運用として考えると、
まず買うか、賃貸か。これは買うべきで議論の余地がないと思う。古今東西、家を買えない人が借りるわけであって、今でも新興国では家の所有率は低く、これは住宅ローンなどの金融、行政の支援が未成熟だからだ。つまり、日本のように手厚い住宅ローン商品があること自体が稀で、ローンを組む与信があるという前提だが、これを活用する選択肢しかない。
しかも賃貸は掛け捨て。支払った家賃は何にも残らない。購入した場合のローン返済額は、会計的に考えれば経費ではない、現金と建物/土地の交換であり資産の構成内容が変化したにすぎなくて、つまり消費ではない。なにが消費かと言うと、建物/土地の償却にあたるわけだけど、この点で考えると、人間の寿命は延びているから実質的な耐用年数も伸びているわけ。一般的に家賃はローン返済に比べて大きく安いわけでもないので、これは購入一択ではなかろうか。
ここでのポイントは購入/賃貸ではなく、なにを買うか、これである。簡単にいえば資産性があるものを買いましょう、ということになって、これは非常に簡単であり、郊外より都心であり、戸建てよりマンションであって、みんなが欲しがり視認性の高いエリアのランドマーク的な物件を買いましょう、ということになる。
でもここに大きなパラドックスがあって、１億円の物件は値上がりしやすいけれど、４０００万円の物件は値下がりしやすいのが不動産であり、正確に言えば一等地の物件は値下がりし難いけれど価格が高く、郊外や人気がないエリアは価格が安いけど前者に比べて値下がりしやすい。
家を購入するメリットは資産だから。住宅ローン返済はアモチつまり毎月返済である。資産性ある物件を買おうとすると、住宅ローン返済が高くなって、他になにもできない。これは生活が苦しくなる、ということでなくて、その場合は支出額が間違っているのでそもそも論であり、他の資産運用が出来ない、ということが問題である。
資産性を求めて高い住宅を買う。そうすると住宅ローン返済額が大きくなって株や金融投資に回す現金がない。住宅ローン返済額をコンクリートに貯金していると考えるんだけど、そうなるとコンクリートと株のどっちが資産運用としては良いんですか？ということになるでしょう。勝間和代さんの「お金は銀行に預けるな」という名作があったけど、この本に書かれていたことは、コンクリート貯金するよりインデックスETFに投資した方が利回りが良いので、家を買わないで金融資産に投資しましょう、ということでした。この考えは理解する。
しかし、それでも住宅ローンを利用しない手はない。そうするとグロスが低くて資産性が高い物件を買いましょう、その余資で金融投資を両立しましょう、というのが最善手なんじゃないかな。具体的な物件としては、人気エリアの築古物件、再開発が見込まれるエリア、建替の可能性がある団地、新築物件のパンダ部屋。普通に購入するより大変で再現性は少なそうだ、けれどそれが付加価値なんだろうね。いずれにせよ好きだったり、気にする人じゃないと出来ないか。
